Fallbeispiele für eine schriftliche Werteinschätzung
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Eigentumsübertragung eines Grundstücks
Innerhalb der Familie sollte ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes Erbbaugrundstück in Düsseldorf übertragen werden. Das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk ist ein wesentlicher Bestandteil des Erbbbaurechts, aber nicht des Grundstücks. Der Eigentümer des Bauwerks ist der Erbbauberechtigte, die Eigentümerin des Grundstücks die Erbbaurechtgeberin.
In dieser Familienangelegenheit sollte aber der Wert des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks festgestellt werden. Eine Werteinschätzung des Erbbaurechts hingegen zieht automatisch auch eine Bewertung des errichteten Gebäudes des Erbbauberechtigten nach sich. Die Auftraggeberin stellte uns die erforderlichen Grundbücher, bzw. auch Erbbaugrundbuch, Lageplan und den Erbbaurechtsvertrag zur Verfügung. Nach der Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL vom 11. Januar 2011 sowie § 30, 33 und 34 BauGB ist bei der Festlegung der Art und des Maßes der baulichen Nutzung des Bodenrichtwertgrundstückes grundsätzlich die zulässige Nutzung zu Grunde zu legen. Wird als Maß der baulichen Nutzung das Verhältnis von Geschossfläche zur Grundstücksfläche angegeben, sind auch die Flächen zu berücksichtigen, die nach den baurechtlichen Vorschriften nicht anzurechnen sind, aber der wirtschaftlichen Nutzung dienen = wertrelevante Geschossflächenzahl WGFZ.
Für den im vorliegenden Fall schriftlich einzuschätzenden Wert des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks zu ermittelnden Abzinsungsbetrages des Bodenwertes war die Feststellung der Bruttogrundflächen des Gebäudes des Erbbauberechtigten erforderlich, weil der Grundstücksmarktbericht einen Faktor zur Anpassung bei der bei diesem Objekt vorhanden Abweichung der WGFZ vorgegeben hat.
Für die Berechnung der Bruttogrundflächen des Gebäudes sind die bemaßten Grundrisse und Schnitte aller Geschosse erforderlich. Diese Unterlagen waren bei unserer Auftraggeberin nicht vorhanden. Nach der Einsicht der Bauakte beim Bauamt in Düsseldorf haben wir die fehlenden Unterlagen beschafft, damit eine ordnungsgemäße Werteinschätzung gewährleistet war und die Eigentumsübertragung des Grundstück zu dem Wert erfolgen konnte, den das Grundstück auch tatsächlich zum Wertermittlungsstichtag wert gewesen ist.
Verkauf einer Eigentumswohnung im Betreuungsverhältnis
Auch zur Vorlage beim Amtsgericht, dem Finanzamt oder beim Anwalt hat unsere DEKRA-zertifizierte Werteinschätzung in schriftlicher Form schon in vielen Fällen erfolgreich bestanden und vor Allem weitergeholfen. Abhängig von der Immobilie und den verbunden Rechten, wie dem Wohnungsrecht, Nießbrauch, Reallast, Wegerecht, Überbau, Baulast, usw…. können auch jeweils nur die einzelnen Werte der Rechte festgestellt werden.
Sobald eine Eigentümerin oder Eigentümer unter einem Betreuungsverhältnis steht und die Immobilie verkauft werden soll, muss eine schriftliche Werteinschätzung zur Vorlage bei dem/ der Rechtspfleger(in) des zuständigen Amtsgerichts eingereicht werden. Rechtzeitig sollte jedoch vor den Verkaufsbemühungen eine schriftliche Werteinschätzung zu mindestens in der Form eines „Kurzgutachtens“ vorliegen.
